Октябрьский район является частью муниципального образования «Город Саратов» (Приложение 1), образован 15 декабря 1934 г. Это четвёртый по численности населения район (121,9 тыс. человек), что составляет 14,6% от общего числа жителей Саратова.

Октябрьский район находится в центральной части города и занимает площадь - 2389 га. Его северная граница проходит по улицам Радищева, Сакко и Ванцетти, Мирному переулку, улицам Советской, Рахова, Шелковичной, территории станции Саратов-2 товарный, улице Степана Разина, Вокзальной и Новоузенской. На юге - улицы 4-я Силикатная, 6-я линия, Сызранская, Дальняя, Политехническая и Большая Садовая. С востока район ограничен Волгой, с запада - Кумысной поляной.

В Октябрьский район входят микрорайоны: Агафоновка, Большая Кумысная поляна, Клинический, Малая Кумысная поляна, Первомайский, наряду с официальными названиями микрорайонов район делиться еще и на несколько неофициальных микрорайонов (приложение 2).

Октябрьский район - важный промышленный, транспортный, научный и социальный район города. На территории района осуществляют свою деятельность 29 крупных и средних промышленных предприятий, которые представляют такие отрасли, как машиностроение и металлообработка, топливная, полиграфическая, легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленности.

По территории района проходят 2 трамвайных маршрута и 6 троллейбусных маршрутов, железнодорожная ветка Москва - Волгоград со станциями «Саратов-2 пассажирский», «Саратов-2 товарный», «Локомотивное депо» и «Астраханский переезд».

Октябрьский район является крупнейшим образовательным центром г. Саратова. На его территории расположены 24 детских сада, 12 общеобразовательных учреждений, 10 средних профессиональных учреждений, 10 высших учебных заведений. В районе работает 22 объединения дополнительного образования для детей, 7 подростковых клубов, 76 объединений по 6-ти направлениям: художественно-эстетической, физкультурно-спортивной, культурологической, туристическо-краеведческой, эколого-биологической. Дополняют культурную жизнь района 3 детские музыкальные школы, 7 библиотек, 3 музея. Здесь находятся 28 городских лечебных учреждений.

Для развития физической культуры и спорта в районе действуют 93 спортивных сооружений, в числе которых физкультурно-спортивный комплекс, включающий в себя бассейн «Саратов», ледовый дворец «Кристалл» и спортивный комплекс «Манеж».

На территории района расположены два особо охраняемых природных объекта регионального значения: «Кумысная поляна» - природный парк, площадью 4492,0 га; городской парк культуры и отдыха им. А.М. Горького - памятник природы, площадью 18,7 га. Городской парк, ведет свою историю с начала XIX века - тогда здесь располагались дубовая роща и усадьба саратовского губернатора А.Д. Панчулидзева. Сегодня Городской парк - излюбленное место отдыха саратовцев. Посетители парка могут полюбоваться вековыми дубами и живописными прудами, покормить обитающих в парке белок и водоплавающих птиц, прокатиться на многочисленных аттракционах. Неоценимо для жителей Саратова значение Кумысной поляны. Трудно найти другой город, где бы естественный лесной массив, площадью более 4 тыс. га, практически вклинивался в селитебную часть. Это жемчужина, которую следует беречь для себя и для будущих поколений. Распоряжением Правительства Саратовской области от 14.08.2008 г. №293-Пр Кумысной поляне присвоен статус природного парка.

За последние годы в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный деловой район (ЦДР).

ЦДР представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга - Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ «Навигатор»), далее по ул. 1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически территориальные границы центрального делового района представлены на рис. 7.

Рис. 7

Центральный деловой район - это историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения - офисные центры и торговые комплексы. Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.

Существующие офисные центры в Саратове сегодня - это бывшие проектные учреждения и административные здания промпредприятий после капитальной реконструкции. Не менее трети от общего количества офисов на рынке - это бывшие объекты жилого фонда, квартиры на первых этажах, переведённые собственниками в нежилой фонд и используемые для сдачи в аренду предпринимателям или для ведения собственного малого бизнеса.

Объект оценки - однокомнатная квартира № 109, расположенная по адресу: улица им. Н.Г. Шевченко, дом № 33/45. Многоэтажный жилой дом расположен в центре микрорайона, в квартале между улицами им. Чапаева В.И и Вольская.

По соседству с ним имеются следующие предприятия и общественные здания: Администрация Октябрьского района, Областной потребительский союз, Детский сад №26 «Кораблик», Центральная детская музыкальная школа, Октябрьское отделение ЗАО «Экономбанк», Саратовское отделение «Бин-банк», Агентство по недвижимости Лепта-Н, Частное охранное предприятие, универсам «Гроздь».

Район хорошо обеспечен социальной инфраструктурой и относится к районам повышенного спроса в секторе офисных площадей.

Транспортная доступность объекта оценки очень хорошая, так как здание находится на пресечении с одной из главных транспортных магистралей города улицей им. Чапаева В.И. (рис.8).

Рис. 8 - Местоположение объекта в ЦДР г. Саратова

Учитывая расположение объекта в центральном деловом районе города и возможные направления его использования, можно сделать вывод о высокой коммерческой привлекательности объекта оценки, а его местоположение охарактеризовать как престижное.

Объекта оценки

Рис. 4 Карта района Беговой

Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Общая площадь района составляет 418 га

Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км

Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м

Строений жилых: 155

Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м

Поликлиники всего: 7

Центр Социального обслуживания: 1

Общеобразовательные школы: 6

Учебно-воспитательные комплексы -

Колледжи: 1

Детские дошкольные учреждения: 8

Кинотеатры: 2

Библиотеки: 3

Выставочные залы: 1

Спортивные залы: 2

Плоскостные спортивные сооружения: 5

Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.

Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:

1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.

Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного

Использования

Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:

1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.

2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.

3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.

4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.

5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки

Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.

Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.

Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.

Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.

Оцениваемые объекты расположены на территории парка и входят в состав объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба», расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1, 2, 3. 4, 5.

Город Краснополянск расположен в хх км к Западу от Москвы. С Москвой Краснополянск связан «Н..» и «В…» шоссе, а также железной дорогой «Р…» направления. Время в пути по железной дороге до станции метро "Т" 10 минут, а до станции метро "Р" 30 минут. Население города составляет - 90200 человек. На территории города расположены железнодорожные станции: Павлино, Краснополянская.

История города. В середине XIX века возник посёлок Баньки, названный по реке Банька. В 1926 году в него переводится оптико-механический завод, для рабочих которого строится посёлок Красная Поляна; название традиционно для России - так называются многочисленные красивые, солнечные поляны, но его появление в советское время, очевидно, было связано и с идеологическим содержанием, вкладывавшимся в определение красная. В 1932-1933 годах сёла Павлино (известно с 1462 года), Гуляево (с 1620 года), посёлки Красная Поляна, Баньки объединены в посёлок под названием Краснополянск, статус города поселок получил в октябре 1946 года.

Усадьба находится в центральной части г. Краснополянска, на ул. Парковая. В середине XVIII в. имение перешло от Волынских в руки князя Долгорукова - Крымского. При нём сложился художественный ансамбль стиля классицизма, в основных чертах сохранившийся до нашего времени. Формирование усадебного ядра началось с возведения церкви. К 1800 г. здесь кроме храма находились господский каменный одноэтажный дом со службами, регулярный сад с рыбным прудом. Впоследствии были устроены два обширных пейзажных парка с павильонами, эрмитажем и гротами. На границе регулярного сада поставлена оранжерея, привлекавшая внимание романтическими формами псевдоготики.

Современную территорию усадьбы разделяет на две части шоссе, лучше сохранилась часть ансамбля, расположенная к северу от него. Здесь находятся почти все уцелевшие постройки, церковный комплекс, значительная часть парка и фруктовый сад. Из построек южной половины усадьбы сохранилось только одно жилое здание, так называемый дом управляющего.

С 1836 г. усадьбой по очереди владели: П.С.Деменков, Харитонов, А.К.Галлер, К.С.Орлов, Поляковы. Благодаря меценату С.А.Полякову усадьба в начале XX века стала одним из культурных центров, связанных с московскими поэтами-символистами. Здесь часто бывали В.Брюсов, К.Бальмонт, Ю.Балтрушайтис. Регулярно посещали имение Андрей Белый и художники "Голубой розы" С.Судейкин, Н.Феофилактов, В.Милиоти.

Одно время усадебный комплекс занимали различные госучреждения. Теперь эти организации размещены в других зданиях, и имение пустует, кроме Здания главного дома, в котором расположен Дом развития творчества детей и юношества.

Обзор составлен на основании данных, размещенных на Интернет сайте: www.ууу.info, www.хххl.ru.

Рисунок 1. Схема расположения объекта оценки

Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.

Физические характеристики объекта.

Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:

1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

2) общая площадь . Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00 .

3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства) . Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

4) этаж расположения . Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.

Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.

Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).

Определение корректировки на этажность

Объекты	Стоимость, грн.	Площадь, м 2	Стоимость 1 м 2 , грн.	Источник информации
Серединный этаж
г. Симферополь, Москольцо, 4/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное	336 000		7304,35	www.ok.sakgir.info 095-550-81-81
г. Симферополь, Москольцо, 3/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное	312 000	42,1	7410,93	www.ok.sakgir.info 050-590-13-86
Среднее значение, грн.	7357,64
Крайний этаж
г. Симферополь, Москольцо, рядом «Привоз», 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное	320 000		7 111,11	www.ok.sakgir.info 095-083-39-30
г. Симферополь, Москольцо, 5/5, все коммуникации, состояние удовлетворительное	316 000		6 869,57	www.ok.sakgir.info
Среднее значение, грн.	6990,34
Корректировка	1,05

5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),

Пи - корректировка на износ;

Иоб - физический износ оцениваемого объекта;

Иан - физический износ объекта-аналога.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.

Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.

Экономические характеристики.

Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

Присвоенный в установленном порядке адрес (на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления), а при его отсутствии – описание местоположения объекта недвижимости (с учетом сведений, содержащихся в представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации объекта недвижимости, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию или технического паспорта объекта недвижимости) должны отражаться в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой (далее – ФИАС), которая введена в действие с 1 июля 2014 года Федеральным законом от ФЗ. При наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления о присвоении адреса, его копия включается в состав приложения технического плана. В строке «Иное описание местоположения» указываются теперь сведения об описании местоположения объекта недвижимости, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС. 2 Требования к указанию в техническом плане сведений об адресе (описании местоположения) объекта недвижимости в разделе «Характеристики» технического плана (элемент «Location» технического плана в форме электронного документа (XML-файл) установлены (подпунктом 5 п. 38 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от, пунктом 42 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от, пунктом 44 Требований к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, подпунктом 7 п. 25 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от).

Исключение составляет отражение сведений в отношении линейных сооружений, расположенных более чем в одном муниципальном образовании. В таком случае, в структурированном виде заполняются элементы «Code_OKATO», «Code_KLADR», «Region», остальное в элементе «Other» Кущевский район, Павловский район, Кореновский район Обязательными при заполнении элемента «Location» технического плана являются элементы «Code_OKATO», «Code_KLADR», «Region», «District» или «City» независимо от того в каких элементах будет отражен адрес (описание местоположение)объекта недвижимости (в структурированном виде или в «Ином описании местоположения»). Общие требования к заполнению элемента «Location» технических планов

В случае, если объект недвижимости расположен в муниципальном образовании - «муниципальный район» (например, Гулькевичский, Темрюкский и т.д.), то указание такого муниципального образования предусмотрено в элементе «District» В случае, если объект недвижимости расположен в муниципальном образовании - «городской округ» (Армавир, Геленджик, Горячий Ключ, Краснодар, Новороссийск, Сочи), то указание такого муниципального образования предусмотрено в элементе «City» (элемент «District» в данном случае не заполняется) Общие требования к заполнению элемента «Location» технических планов

5 Примеры заполнения элемента «Location» технического плана в случае наличия сведений об адресе (описании местоположения) в структурированном виде в соответствии с ФИАС (особенности заполнения элементов при наличии сведений о городском районе либо сельском поселении) Сведения о городском районе отражаются в элементе «Urban_District» Сведения о сельском поселении отражаются в элементе «Soviet_Village»

6 Пример заполнения элемента «Location» технического плана при необходимости отражения сведений об описании местоположения, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС южнее пос. Краснодарского В элементе «Other» отражаются только те сведения об адресе или описании местоположения, которые не внесены структурировано В строке "Иное описание местоположения« (элемент «Other») технического плана указываются сведения об описании местоположения объекта недвижимости, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС. Структурировано вносятся сведения в поля до максимально возможного уровня.

7 Пример заполнения элемента «Location» технического плана при необходимости отражения сведений об описании местоположения, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС квартал застройки: «Изумрудный», ул. Клубничная, участок 45 В элементе «Other» отражаются только те сведения об адресе или описании местоположения, которые не внесены структурировано В строке "Иное описание местоположения« (элемент «Other») технического плана указываются сведения об описании местоположения объекта недвижимости, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС. Структурировано вносятся сведения в поля до максимально возможного уровня, в элементе «Other» указывается остальные сведения, которые не были отражены структурировано.

8 Пример заполнения элемента «Location» технического плана, в случае если объект недвижимости расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан ул. Кубанская, 7/1 В элементе «Other» отражаются только те сведения об адресе или описании местоположения, которые не внесены структурировано Если объект недвижимости расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, при этом отражение сведений о таком объединении предусмотрено в соответствии с ФИАС структурировано, то в соответствующем элементе указывается наименование такого объединения, а в строке "Иное описание местоположения« (элемент «Other») дополнительно указываются те сведения, которые не были отражены структурировано.

9 Пример заполнения элемента «Location» технического плана, в случае если объект недвижимости расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан с/т «Хуторок», ул. Центральная, участок 635 В элементе «Other» отражаются сведения об адресе или описании местоположения, которые не внесены структурировано Если объект недвижимости расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, при этом отражение сведений о таком объединении НЕ предусмотрено в соответствии с ФИАС структурировано, то наименование такого объединения, а также дополнительные элементы описания местоположения указываются в строке "Иное описание местоположения« (элемент «Other»). Структурировано вносятся сведения в поля до максимально возможного уровня.

Похожие статьи